恭喜您即將購買您的住宅物業!
作者：Winnie Luk
翻譯：閻毅
恭喜您即將購買您的住宅物業!
購房者需要瞭解並考慮以下與購房有關的事項。
物業契約上的所有人
共同共有
如果新房產的契約上出現一個以上的人的名字，購房者必須考慮他們是以”共同共有”還是”按份共有”的方式集體擁有該房產；其區別在於生存權（見下文定義）。為了遵守規定，代表聯合購買者的律師應通過讓購買者簽署一份聯合委託書來獲得同意。
- 共同共有—如果任何業主死亡，房產將通過生存權傳給幸存的聯名有人。這種取得產權的方式對於配偶或家庭成員的業主來說很常見。
- 按份共有—契約上規定了每個業主的所有權權益的百分比。 如果死亡，已故業主的所有權利益將根據他/她各自的遺囑或無遺囑規則進行轉移。這種取得產權的方式對於財務貢獻明顯不同的業主來說是很常見的。
抵押貸款（如適用）
申請抵押貸款時，房契上的所有人都必須一起申請。為了瞭解該房產的抵押貸款金額，以下是抵押貸款計算器和工具。
抵押貸款經紀人或銀行代表必須告知為購買而聘請的律師。然後，貸款人將與律師聯繫，提供抵押貸款的細節。在購房成交日，抵押貸款將被轉交給律師。為確保順利過戶，避免購房者遭受昂貴的延誤，建議購房者在過戶前對抵押貸款進行預先審批。
土地轉讓稅
土地轉讓稅應向安大略省政府繳納，並根據購買價格的以下部分按比例計算。
購買價格的前55,000.00加元：0.5%。
接下來的195,000.00加元的購買價格（最高為250,000.00加元）。1.0%
接下來的150,000.00美元的購買價格（最多400,000.00美元）。1.5%
購買價格超過400,000.00美元的任何金額：2.0%。
在這個土地轉讓稅計算器中輸入你的購買價格可能會有幫助：http://www.trebhome.com/buying/ltt_calculator/ltt_calculator.htm
首次購房者
根據安大略省財政部的規定，如果購房者是首次購房，對於超過227,500加元的房屋，他/她可能有權獲得土地轉讓稅的退稅，最高金額為2,000.00元。退稅將在成交時計算。
例如：
如果房屋的成本是10萬加元，退稅將是725加元。
如果房屋成本是20萬，退稅將是1725元。
如果房屋成本是30萬美元，退稅將是2000美元。
“首次購房者 “的定義是：一個人；至少年滿18歲；從未在世界任何地方擁有過符合條件的房屋；以及，其配偶在作為該個人的配偶時未在世界任何地方擁有過符合條件的房屋。
當一個或多個購買者不是首次購房者時，退款金額會減少。減少的數額將與非首次購房者的個人所獲得的土地權益成比例。這一減免不適用於配偶。例如，非首次購房者的父母和首次購房者的子女，以各佔一半權益的方式購買房屋，子女可以申請50%的土地轉讓稅退款。子女的要求不能超過最高允許退稅額的50%，即2,000美元的50%。
火災保險
所有房產（除共管公寓外）都需要購買火災保險。該保險應注明抵押人（銀行）為 “第一損失受償人”，並投保自購買成交日起生效的保證重置成本。保險代理人需要在購房成交日之前將保險單據通過電子郵件或傳真給律師。
如果購買的是共管房產—法律要求共管公司購買火災保險，並通過共管的公共費用支付。因此，購買者不需要採取任何行動。但是，建議為其他責任和損失購買保險，如財產損失、水災等。
產權保險
產權保險是一種保護住宅物業業主及其貸款人免受與物業產權或所有權有關的損失的保險。許多房地產專業人員推薦它，因為沒有律師可以提供法律意見，以100%保證政府記錄的準確性，以前業主簽名的真實性，或是否有未披露的索賠。
住宅產權保險的費用根據你的財產價值和選擇的保險公司而有所不同。如果需要，你的律師可以代表你幫助購買產權保險。購買者需要支付一次性的費用，稱為保險費。產權保險可以為以下損失提供保護。
- 未知的產權缺陷（妨礙購買者對房產擁有明確所有權的產權問題）。
- 針對房產產權的現有留置權（例如，前業主以房產為抵押，有未付的公用事業、抵押貸款、房產稅或公寓費用等債務）。
- 侵佔問題（例如，房產上的一個結構需要拆除，因為它在鄰居的房產上）。
- 產權欺詐。
- 調查和公共記錄中的錯誤；以及
- 其他與產權有關的問題，這些問題會影響到你將來出售、抵押或租賃房產的能力。
購房者必須仔細閱讀他們的產權保險單。保單有可能不為以下損失提供保護。
- 已知的產權缺陷（在你購買房產前已被發現）。
- 環境危害（例如，土壤污染）。
- 原住民土地要求。
- 只有通過對你的財產進行新的調查或檢查才會發現的問題（例如，財產比原來想象的要小）。
- 未列入公共記錄的事項（如未登記的留置權和侵佔）；以及
- 違反分區法規的行為，這些行為是由你負責對你的財產或土地進行的改變、翻新或增建。
新建住宅和共管公寓
安大略省的新建房屋和共管公寓受到Tarion的法定保證保護。購買者不需要申請。Tarion對新房和新公寓的保修已經到位了。
簽署成交文件
在購房成交日期前幾天，購房者要簽署成交文件，並以保付支票或銀行匯票的方式將足夠的資金轉給信託律師，以支付成交餘額、土地轉讓稅和其他超出抵押貸款收入的成交費用。購房者需要提供身份證，如駕駛證和護照。
成交調整
買賣協議規定，成交日的購房款餘額將以現金或保付支票的方式支付，但需進行常規調整。
新房
如果您從建築商那裡購買的是新房，那麼過戶時的調整會比轉售房大，因為（從建築商那裡購買的）調整可能包括水電表安裝費、Tarion新房保修登記費、林蔭道植樹、車道鋪設、平整押金、燃氣熱水器、教育用地稅、市政要求的圍欄（如果需要）以及許多其他通常在購買轉售房產時沒有調整的項目。
新建房屋所包含的調整通常在與建築商簽訂的購買和銷售協議的附表中找到。
轉售房屋
調整包括賣方在成交日期後預付的項目，這些項目在成交日期後對買方有利。結餘將在成交時作為調整給賣方。
例如，如果您的成交日期是6月21日，賣方可能已經預付了6月31日之前的房產稅。買方負責從6月21日起的所有財產支出，因此賣方將獲得6月21日至6月31日期間多付稅款的抵扣。
購買成交日之後
在購房成交日之後，律師將通知房產稅部門所有權的變更。
由於隱私法規，大多數公用事業公司現在只接受賬戶持有人的通訊和信件。因此，購買者需要聯繫所有為新房產服務的公用事業公司，以便在成交後設立新的賬戶。
如果購買的是共管物業，律師也將通知共管公司所有權的變更。但是，購買者需要到共管公寓的管理辦公室提交業主的信息，並建立預先授權的共管公寓公共費用的每月支付。
其他有用的信息可以在TitlePLUS的Real Simple Real Estate Guide: http://www.titleplus.ca/real_simple_real_estate_guide/index.html 中找到。
Landmark Law將很高興為您的房地產購買提供幫助。
免責聲明：本文不包含法律建議，只提供一般信息。它並不取代合格的法律專業人士的建議，您不應依賴它來做出決定。在任何情況下，在決定之前，請聯繫法律專業人士，就本文中提到的任何事項徵求意見。使用這篇文章並不建立律師客戶法律關係。