稅收和您的主要住宅

by Jennifer

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作者：Mike Chen

翻譯：閻毅

免責聲明：以下內容為一般信息，並非法律建議。如有需要，請向專業的法律人士尋求法律建議。

在規劃遺產的過程中，人們常常想知道如何安排他們主要住宅的所有權，以便保證其受益人的利益最大化、同時盡可能地減少納稅 雖然稅收考慮在遺產規劃中很重要，但相關的法律影響和可行性也應被予以重視。Landmark律師事務所瞭解權衡上述不同因素的重要性，也知道在您的遺產規劃過程中這些因素會帶來多大的挑戰。因此，本文將探討在遺產規劃過程中，您主要住宅的基本稅收情況。

什麼是主要住宅免稅政策？[“PRE”]？

一般來說，當某人以高於原本購入價格出售其房產時，其將對升值部分的負有稅收義務。 這種對房產升值的稅收也被稱為資本利得稅（目前以50%的含稅率計算，即只有50%的資本利得需要納稅）。然而，這一規則也有例外，比如主要住宅免稅政策。這種免稅意味著，當以高於原本購入價格出售主要住宅時，資本利得稅可以被豁免。

什麼是主要住宅?

首先，在一項不動產被認為是主要住宅之前，有幾個條件需要被滿足：

i。該不動產必須構成 “資本財產 “而不是 “商業財產”（庫存）。這要通過客觀證據中所體現出的您的意圖來確定。其中，案例法和CRA的解釋公告常常會被參考。

ii。該不動產必須是 “個人使用 “的資本財產。根據ITA第54條的定義，「個人使用」的資本財產為主要（一般是50%或以上的時間）用於個人（您或與您有關的人）使用或享受的資本財產。 然而值得留意的是，雖然資本損失可以用來抵消你的資本利得稅義務，但根據《所得稅法》（”ITA”）第40(2)(g)(iii)條的規定，個人使用的財產的任何損失都不能作為資本損失申報。 同樣，《所得稅法》第257條將損失視為無（「nil」）。

iii。房地產必須符合 “主要住宅 “的定義。ITA第54條也對其進行了定義，它要求不動產必須符合以下要求：

a. 是一處住房單元。
b. 您獨自擁有或通過與他人共同擁有這處住房單元。
c. 如果是實益擁有這處住房單元（即無論法律所有權如何，您都有權使用和受益於該財產），那麼您必須是個人（而不是公司）。
d. 通常由您、您的前配偶、同居伴侶或子女居住（經常地在該房產中居住、生活）。
e. 不動產所在的土地面積必須小於半公頃.

iv. 如果你擁有多個可被視為住宅的不動產，你每年只能指定一個住宅為主要住宅。該不動產必須被指定為每個申報年份的主要住所。

v. 在指定主要住所的年份，您必須是加拿大居民。

PRE的高級通用計算機制

  1. 計算應稅資本收益（”TCG”）

處置收益[POD] – 調整後的成本基礎[ACB] – 銷售費用=資本收益[CG] * 納入率[50%] = 應稅資本收益[TCG]。

  1. 計算出PRE

[#年指定為PR + 1（僅當加拿大居民在購買時，並已指定至少1年）] / 擁有的總年數）*應稅資本收益[TCG]

  1. 計算淨應稅資本收益（”NTCG”）。

應稅資本收益[TCG]減去主要住宅豁免[PRE]=淨應稅資本收益[NTCG] *適用的個人稅率[X%]=個人應納稅額[PTL]

註解：

ACB = 調整後的成本基礎

CG = 資本收益

NTCG = 應稅資本淨收益

POD = 處置的收益

PR = 主要居民

PRE = 主要居所豁免權

PTL = 個人納稅義務

TCG = 應稅資本收益

我們對PRE是什麼以及它的高層次的一般機制有了一個大致的概念；現在，讓我們看看PRE在您去世後以及當涉及到給孩子的遺產時，它是如何運作的。

離世後會發生什麼？

在死亡後，正如ITA第70（5）（a）條所說，您被視為已經按公平的市場價值（”FMV”）處置了你死亡前的所有資本財產。 遺囑執行人將確定PRE，特別是任何視同處置的資本收益，並在你的最終納稅申報中報告。 一旦確定了這一點，遺產就會以相當於您去世前確定的FMV的ACB收購該不動產（假設該不動產是您的主要住所）[《國際交易法》第70(5)(b)條]，該ACB將是根據遺囑或相關法律（無遺囑情況下）為接收受益人確定的ACB。

如果受益人是您的未亡配偶或同居伴侶，並且在您去世時符合加拿大居民身份的要求，那麼此時主要住宅（的計稅基礎）可以被滾動繼承（roll over）。 這意味著不需要考慮PRE的問題，因為你的未亡配偶或同居伴侶將完全繼承主要住宅。 你的未亡配偶或同居伴侶將繼承你的主要住宅的ACB以及你與主要住宅相關的稅務（第70（6）條和第40（4）條）。

基本上，在您死亡時轉讓給未亡配偶/伴侶的主要住宅財產不會有任何稅務問題。然而，您的未亡配偶或同居伴侶可以選擇不參加這種滾動繼承；如果他們在您死亡時不是加拿大居民，這種繼承方式就不適用（第70（5）條）。 相應的稅收屬性（即主要居民的指定）也歸屬於未亡配偶/伴侶。因此，使未亡配偶或伴侶可以獲得PRE。

如何將遺產贈與您的孩子？

如果您將主要住宅贈送給您的孩子，那麼您將被認為是以公平的市場價值（FMV）處置了你在主要住宅中的利益。您的孩子則以該FMV獲得主要住宅的部分，作為他們的ACB（ITA第70（5）條）。

一般來說，如果滿足了PRE的所有條件，那麼當您的主要住宅部分在死亡時被滾動繼承（ITA第70(6)條，且沒有根據ITA第70(6.2)條選擇退出）給您的未亡配偶或同居伴侶時，您將完全享有應稅資本收益的豁免。 因此，在您的未亡配偶或伴侶去世後，如果您的孩子完全按照遺囑繼承了該不動產，就可以完全避開應稅資本收益與PRE。

然而，如果你在去世前贈與，或者你的未亡配偶或伴侶在去世前贈與你的孩子，當你的孩子處置該不動產時，主要住宅（不動產）的任何增值可能會招致應稅資本收益的出現，因為孩子可能不會通常居住在該房屋，並可能希望保留他的PRE作為主要住宅。

這篇文章為您提供了關於稅收和主要住宅的概述。 然而，在遺產規劃中除資本利得稅和PRE之外，還有許多因素需要考慮，如遺產管理稅等；最重要的是，您的法律地位和對您的不動產的控制。

關於您的不動產和您去世時的其他稅收後果的更多信息，請參考我們的文章《不動產的遺產出售》。 值得注意的是，《所得稅法》（Income Tax Act）在不斷變化和更新， 本文中提到的任何章節或有關法律的信息都可能因此而改變。為獲得正確的指導，我們建議您咨詢稅務專業人員，從而使您可以做出更加明智的決定。

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