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作者：Winnie J Luk 和 Trudie Tong
翻译：鍾嘉希

外国或国际学生的NRST退税服务现已推出，请浏览我们的NRST退税计划以了解更多资讯。

概述

完整的NRST更新可在财政部网页查阅。

以下是摘要：

非居民投机税 (NRST) 是对非加拿大公民或非加拿大永久居民或外国公司或可征税的信托人购买位于大金马蹄地区 (GGH) 的住宅物业征收的 15% 税项。

NRST和安大略省的一般土地转让税不能互相抵销，而是要分开交付。

为促进交易的完成，Landmark Law向买家为支付NRST提供协助并向财政部申请退税。

受NRST约束的物业区域

GGH 涵盖 16 个地理区域，包括：咸美顿、卡沃萨湖市、尼亚加拉区、皮尔区、彼得堡、锡姆科县、多伦多、滑铁卢和约克。

2017年4月21日或之后生效

如果有效的买卖协议在2017年4月21日或之后签署或转让给他人，NRST就会生效。

受NRST约束的外国人

非加拿大公民或非加拿大永久居民的外国购买者需缴交NRST。

受 NRST 约束的房屋类型

NRST 适用于购买包含一到六个家庭住宅的土地。包含一个家庭住宅的土地的例子有：

• 独立式住宅
• 半独立屋
• 联排别墅或；
• 一个公寓单位

在涉及购买多个公寓单位的情况，每个单位将被视为包含一个家庭住宅的土地，例如：复式、三联、四联、五联和六联。

NRST不适用于拥有六个单位以上的多住宅出租公寓楼、农业用地、商业用地或工业用地。NRST仅适用于住宅物业的价格。如果土地既包括住宅物业又包括其他类型的物业，NRST就只会适用于属住宅物业部分的价格。

一般应用

如果任何一位购买者是外国人、外国公司或可征税信托人，就需要在其购买的住宅物业上以15%计算作为NRST的税款。因此，如果有共同购买者是加拿大公民或永久居民，他们都需要承担缴付NRST的责任。

NRST 适用于住宅物业权益的未注册处置。这包括购买适用《土地转让税法 (Land Transfer Tax Act)》第 3 条的住宅物业。

NRST不适用于受托人作为共同基金信托、房地产投资信托或特定投资流动信托所购买的房地产。

豁免

可能有NRST豁免的情况：

• 仅与加拿大公民、永久居民的配偶（而没有其他外国人）共同购买住宅物业的外国人；或者
• 根据安大略省移民提名计划或移民和难民保护法，在购买时有资格作为“提名人”或“难民”的外国人或其配偶。

退税

在以下情况下可能会获得 NRST 的退税：

• 该外国人在购买日起四年内成为加拿大永久居民
• 该外国人是在购买日起在《安大略省培训、学院和大学法案 (Ministry of Training, Colleges, and Universities Act)》第70/17条规定中所述的“批准机构”就读至少两年的全日制学生；或者
• 该外国人自购买日起已在安大略省合法全职工作连续一年。

要获得退税资格，外国人必须单独持有该房地产，或仅与其配偶一起持有该房地产。在此期间，该房产必须被用作外国人（如适用，及其配偶）的主要住所。

退税将按《土地转让税法 (Land Transfer Tax Act.)》规定的退税率计算，并附有利息。

过程中将需要证明文件来证实所有的退税申请。

避税和违法行为

安大略省的所有土地转让都要经过审计。

政府将会执行反避税条款，以确保所需人士按要求报告和支付 NRST。这包括审查加拿大公民或加拿大永久居民作为可征税的信托人为外国实体托管财产的情况。这还包括防止使用多种运输工具来避免缴交NRST。

未能按要求支付NRST可能会面临处罚，罚款和/或监禁。

为促进交易的完成，Landmark Law向买家为支付NRST提供协助并向财政部申请退税。

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